¿Por qué el cierre judicial de dos pisos turísticos en La Jirafa (Oviedo) ha sido histórico?

La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo acaba de condenar a la propiedad de dos pisos turísticos ubicados en la decimoséptima planta del emblemático edificio de "la Jirafa" de Oviedo a cesar, de forma "inmediata y definitiva", dicha actividad lucrativa, al constituir la misma "una actividad empresarial distinta del mero alquiler de viviendas". Se trata de un fallo pionero, fechado el 27 de noviembre, que se suma al de otro caso muy similar en San Sebastián. En ambos supuestos, el alto tribunal da prevalencia a la prohibición expresa, recogida en los estatutos de la comunidad de vecinos, de destinar viviendas a usos profesionales en vez de residenciales, asegurando que el alquiler turístico de los pisos es un uso profesional. La decisión del Supremo allana el camino judicial para las comunidades de propietarios que estén en contra de la instalación de este tipo de alojamientos turísticos.

En el caso ovetense, la comunidad de propietarios del edificio Élite "la Jirafa" Oviedo, llevó el asunto a los tribunales por decisión de su junta directiva, con el asesoramiento legal del letrado José Abella, del despacho de abogados Gómez Gordillo. Los demandantes se aferraron a sus estatutos, basándose en los cuales defendieron la irregularidad de destinar una vivienda de uso residencial al alquiler turístico.

El juzgado de primera instancia número 8 de Oviedo desestimó la demanda en octubre de 2020 al no apreciar cambio de uso alguno en ambos inmuebles. La decisión fue ratificada posteriormente por la Audiencia Provincial en febrero de 2021, a pesar de que los pisos figuran en el registro de viviendas turísticas del Principado y ofertaban públicamente cada uno seis plazas de alojamiento.

Ahora, el alto tribunal zanja definitivamente la cuestión, generando jurisprudencia para otros casos similares en el país, como también lo ha hecho una sentencia similar derivada de una denuncia interpuesta en el País Vasco. La sentencia establece que las obligaciones que deben cumplir los propietarios de este tipo de viviendas para su prestación como piso turístico convierten a las mismas en una verdadera actividad empresarial, distinta del uso residencial, el cual, sí abarca los alquileres convencionales a terceros, y contradice el criterio que viene sosteniendo el Tribunal Superior de Justicia de Asturias (TSJA) en el ámbito propio de la concesión de autorizaciones o licencias administrativas.

En palabras del Tribunal Supremo, el sometimiento a la normativa del Principado de Asturias "supone la asunción de un conjunto de obligaciones y el cumplimiento de una serie de requisitos". Entre los mismos, hace referencia explícita a la obligación de que las viviendas "estén suficientemente amuebladas y dotadas de los electrodomésticos y enseres para su ocupación inmediata", así como el mantenimiento de un "perfecto estado de mantenimiento, limpieza e higiene" del piso, entre otros muchos requisitos.

A juicio de la sala, este elenco de obligaciones, que implica la prestación de una serie de servicios y la asunción de determinados deberes inherentes a la comercialización de los pisos como de uso turístico, determinan que la actividad de la empresa explotadora "no se desarrolle extramuros de los inmuebles litigiosos, sino también en su interior", por lo que, si bien están destinados a residencia de usuarios, en ellos "también se lleva a efecto una actividad empresarial publicitada en el mercado turístico".

La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo deja claro que en ninguno de los casos examinados se trata de aplicar la nueva regulación de la Ley de Propiedad Horizontal, en la que se dispone que el acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio del alquiler turístico requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios, sino de determinar si en los estatutos comunitarios existe una prohibición de destinar los pisos al uso turístico.

El alto tribunal concluye que esta interpretación es conforme con la jurisprudencia de la Sala acerca de que "las limitaciones tienen que ser claras, precisas y expresas". A su juicio, "la inclusión de la actividad turística en la prohibición estatutaria es perfectamente coherente con su letra y espíritu, que no es otra que prohibir que en las viviendas se ejercite una actividad económica con un carácter comercial, profesional o empresarial, como sucede con los apartamentos turísticos".

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