Regular el alquiler turístico

La regulación en torno a los alquileres turísticos se encuentra en el ojo del huracán y en Avilés se ha dado de bruces con los tribunales. Hoteleros y gestores de viviendas se critican mutuamente y discrepan sobre el impacto económico y social de este tipo de alojamientos, mientras varias regulaciones que ponen en marcha las administraciones públicas acaban en los juzgados, como en el caso del municipio, e incluso en el Tribunal Constitucional. Esta semana pasada el Juzgado de lo Contencioso Administrativo Número 3 de Oviedo anulaba el decreto de la Alcaldía que contenía una regulación local de las viviendas turísticas en el municipio.

La idea, sin embargo, explicaron desde el Ayuntamiento, no era otra que controlar un mercado que anula la capacidad pública para regular el turismo y la subida de precios para los vecinos ‘permanentes’ de las zonas turísticas y limita el mercado de alquiler con todas las consecuencias que tiene para la economía. Todo eso frente al enriquecimiento particular", sostienen, pero el juez ha valorado que la regulación debería haberse realizado a través del Plan General de Ordenación (PGO).

Más allá de lo que digan los tribunales, parece lógico pensar que quien tiene que decidir cuántos apartamentos y dónde se ubican tiene que ser, en primer lugar, la Administración pública local. Hay que defender la autonomía local. Ahora bien, sin llegar al conflicto que supone regular una actividad que, en sí misma, obliga a cumplir una serie de requisitos, pues con sacar una licencia no es suficiente. En cualquier caso, ha de abrirse un debate sosegado sobre las repercusiones de un sector en auge sobre el que apenas existía experiencia alguna en el municipio. Barcelona ha sido de las primeras grandes ciudades en establecer una regulación de los alquileres turísticos por zonas, y a través de un Plan Espacial sectorial. Sus resultados para la contención del fenómeno han sido evidentes.

Y en Bilbao o San Sebastián han hecho lo propio, pero a través de una modificación del Plan General, como le han indicado los jueces al Ayuntamiento de Avilés. San Sebastián ha ido un paso más allá y ha establecido unos límites por zona y por edificio, en vez de sólo por zonas. Valencia lo ha intentado regular como lo reguló Barcelona, redactando un Plan especial de la ciudad histórica, el distrito de Ciutat Vella. Pero se ha equivocado intentando eliminar la oferta con un débil documento de justificación. Podría decirse que lo que hay que hacer es bisturí, más que brocha gorda. Lo importante es que la Administración haga bien su trabajo. Debe identificar dónde está el problema. Si es necesario analizar calle por calle, barrio a barrio, o a nivel de distrito. Deben analizar cuál es el impacto real y calcularlo.

Investigaciones científicas publicadas en revistas de prestigio cuantifican el verdadero impacto de la vivienda de uso turístico sobre el precio de la vivienda en alquiler. Y todas coinciden en que hay que medir la diferencia de oferta de viviendas de uso turístico de un año a otro. Los mismos estudios señalan que en un destino maduro el aumento anual de cada 1% de la oferta de vivienda de uso turístico impacta entre el 0,018% y el 0,057% en el de la vivienda en alquiler. No se trata de prohibir sino de controlar –con mesura– una actividad económica que conlleva riesgos y disfunciones.

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